Дисконт к цене предложения при оценке производственно-складской недвижимости составляет 43%
15.06.2020 Дисконт к цене предложения при оценке производственно-складской недвижимости составляет 43%


Дисконт к цене предложения при оценке производственно-складской недвижимости составляет 43%

 

С 2008 года компания ООО «ЭАЦ «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» занимается оценкой рыночной стоимости имущества предприятий банкротов и наработала большой опыт в этой области. При всей объективности оценки мы наблюдаем значительное снижение стоимости имущества в процессе торгов в рамках процедуры банкротства. 

Согласно ст.139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий проводит оценку рыночной стоимости имущества для определения начальной цены торгов в рамках проведения процедуры банкротства. Аккредитованный оценщик подготавливает отчет об оценке рыночной стоимости имущества. Реализация имущества должника происходит с торгов по рыночной стоимости, определённой в отчете оценщика.

Наиболее целесообразно выполнять оценку в рамках сравнительного подхода на основании информации о ценах зарегистрированных сделок, но информация о реальных сделках является «закрытой». Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на продажу посредством публичной оферты. Если продавец объявил цену своего объекта – это не означает что именно по этой цене он его продаст.

Оценщики при определении стоимости имущества чаще всего ориентируются на цену предложения имущества на открытом рынке, корректируя ее, в т.ч. применяя скидку на торг. Но какая в же в действительности должна быть скидка на торг? Специалисты нашей компании провели интересное исследование по данному вопросу.

Величина поправки на торг (другое название – корректировка на перевод цены предложения в цену сделки) чаще всего определяется по данным справочников и сборников корректировок. Для производственно-складской недвижимости они, например, составляют:

  • справочник оценщика недвижимости-2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Лейфер Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород 2020, с.347-349. Среднее значение 17,4%. Доверительный интервал 16,1-18,8%. Расширенный интервал 11,8-23%;
  • сборник рыночных корректировок (СРК). Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО "Научнопрактический Центр Профессиональной Оценки", 2020 С.111. Среднее по средним городам в марте 2020 г - 10,9%. Небольшие города и населенные пункты 11-14% (12,5%);
  • интернет-ресурс https://statrielt.ru/. Скидки на торг, уторгование при продаже и аренде коммерческой недвижимости на 01.04.2020 года. Среднее значение 12%, диапазон 7-19%, для группы В - 15%.

Рассчитаем скидку на торг методом парных продаж.

Мы проанализировали выборочные результаты торгов по реализации имущества предприятий банкротов Владимирской области в 2020 г. по данным https://torgi.gov.ru/ и https://tbankrot.ru/. В процессе анализа мы рассматривали неактивный рынок производственно-складской недвижимости Владимирской области.

К реализованным в процессе торгов объектам подобрали объекты-аналоги, которые представлены на открытом рынке посредством публичной оферты на сайтах https://cian.ru/ и https://www.avito.ru/.

После этого мы сравнили разницу между ценой сделки в результате торгов и ценой предложения аналогичных объектов недвижимости.

Стоимость имущества, которая определяется в процессе торгов является объективной, т.к. на ней не отражается влияние сторонних факторов (такие как искажение стоимости для оптимизации налога), т.к. в настоящее время участие в торгах доступно практически каждому, имеется возможность ознакомиться с имуществом, с отчетом об оценке, если объект был недооценен – первые торги идут на повышение и в процессе торгов уставится наиболее объективная стоимость, если объект переоценен, тогда последующие торги пройдут на понижение стоимости.

По состоявшимся торгам в 2020 г. во Владимирской области были отобраны производственно-складские объекты, которые расположены в крупных городах с развитой промышленностью, среднее значение цены сделки по результатам торгов составило 2760 руб./кв.м, а медианное значение 2520 руб./кв.м.


Среднее снижение начальной цены в процессе торгов составило 64% (по данным https://tbankrot.ru/ общее снижение по коммерческой недвижимости Владимирской области от начальной цены торгов составляет 55%). Это означает, что начальная цена торгов, определённая оценщиком, является завышенной.

Средняя цена предложения на открытом рынке на аналогичные объекты недвижимости составляет 4820 руб./кв.м, а медианное значение 5260 руб./кв.м.



Рисунок 1

Таким образом, дисконт (скидка на торг) к цене предложения составляет 43%. Это значение на наш взгляд является объективным показателем скидки на торг для неактивного рынка производственно-складской недвижимости и объясняется тем, что ожидания продавцов не оправданы, активность рынка низкая, покупатели готовы приобрести объект только при наличии существенного дисконта. Основной смысл понятия «рыночная стоимость» — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке. Таким образом, выполняя оценку и ориентируясь на цены предложений о продаже, необходимо привести их к наиболее вероятной цене сделки, применяя при этом скидку на торг в размере 43%.

 

01.06.2020 г.

Есин Василий Викторович

к.э.н, исполнительный директор

ООО «Экспертно-аналитический центр «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ»

тел.: 8-920-623-78-61

esinv33@mail.ru


Возврат к списку