Оценка с целью оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий/сооружений)
Для просмотра информации по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков нажми здесь.
АКТУАЛЬНОСТЬ ВОПРОСОВ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ЗДАНИЙ / СООРУЖЕНИЙ)!!!
На сегодняшний день вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства принимают все большее значение, так как от величины кадастровой стоимости напрямую зависят налоговые обязательства собственника объекта капитального строительства, стоимость выкупа ОКС и размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость, зданий и сооружений, установленная субъектами РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости. У собственников недвижимости в этом случае имеется возможность уменьшить кадастровую стоимость объектов капитального строительства.
За период с 01.01.2014 по 31.10.2014 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 8588 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости от юридических лиц и 2151 заявлений от физических лиц в отношении 16 733 объектов недвижимости. Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 2,5 трлн. руб., после – 1,5 трлн. руб., что свидетельствует о снижении на 40%.
Объект капитального строительства (ОКС) — может представлять собой здание, строение, сооружение, объекты, неразрывно связанные с земельным участком, строительство которых завершено, либо не завершено, имеющие государственную регистрацию, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
ЦЕЛИ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ и СООРУЖЕНИЙ!!!
Оспаривание кадастровой стоимости необходимо в следующих случаях:
-
оптимизации (уменьшении) налоговых обязательств собственника объекта капитального строительства;
-
оптимизации (уменьшении) стоимости выкупа объекта капитального строительства;
-
оптимизации (уменьшении) размера арендных платежей за здания и сооружения.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В ОБЛАСТИ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ!!!
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. Стоит отметить, что Федеральным законом от 21.07.2014 г. №225-ФЗ в ФЗ №135-ФЗ были внесены значительные изменения в порядок оспаривания кадастровой стоимости. Новый порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
В соответствии с ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.
· Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 21.07.2014);
· Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (ред. от 16.05.2013) "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 01.06.2012 N 24426);
КТО МОЖЕТ ОСПАРИВАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ!!!
Согласно новой редакции закона «Об оценочной деятельности в РФ:
«Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии».
Таким образом, оспаривать кадастровую стоимость могут:
- физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
КУДА НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ!!!
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Поэтому физическое лицо может выбрать, куда ему обратиться - в комиссию или в суд.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты поступления заявления. Таким образом, юридические лица для оспаривания кадастровой стоимости обязаны сначала подать заявление в комиссию.
Комиссии теперь созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.
В соответствии со ст.22 ГПК РФ "Суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений". В соответствии со ст. 26 п. 1 пп. 8 ГПК РФ в качестве первой инстанции по гражданским делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. (пп. 8 введен Федеральным законом от 04.06.2014 N 143-ФЗ). Таким образом, физические и юридические лица для оспаривания кадастровой стоимости обращаются в следующие суды: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа.
Стоит отметить, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде физическими лицами, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
СРОК ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ НА ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Следует учитывать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, но не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
ОСНОВАНИЕ ПЕРЕСМОТРА РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ!!!
Самым важным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости в обязательном порядке необходимо составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства. В случае положительного решения комиссии или суда о пересмотре кадастровой стоимости, комиссия или суд принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ!!!
· заявлению о пересмотре кадастровой стоимости;
· кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
· нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
· документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
· отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
· положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).
КАК МОЖНО ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ!!!
Процедура оспаривания кадастровой стоимости отлажена и довольна проста. Подробное описание представлено ниже.
Кадастровую стоимость объекта можно бесплатно узнать по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
В случае возникновения вопросов компания ООО «ЭАЦ «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» готова бесплатно проконсультировать по тел.: 8-920-623-78-61, 8 (4922) 46-23-82, почта: expert33@bk.ru, сайт: http://expert33.ru
Этапы процедуры пересмотра кадастровой стоимости
1 ЭТАП - Анализ экономической эффективности снижения кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Для оценки экономической эффективности процедуры снижения кадастровой стоимости объекта капитального строительства необходимо предварительно произвести расчет его рыночной стоимости. После предварительного расчета рыночной стоимости уже можно будет оценить эффективность всей процедуры изменения кадастровой стоимости ОКС. Предварительный расчет рыночной стоимости ОКС можно заказать в компании «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» бесплатно. Для расчета необходимо предоставить в компанию исходные сведения об объекте недвижимости. Предварительный расчет проводится в течение 1-7 рабочих дней (срок зависит от сложности проекта). По окончании данного срока Заказчику сообщается ориентировочная рыночная стоимость объекта капитального строительства, стоимость работ по подготовке отчета об определении рыночной стоимости, стоимость работ по проведению экспертизы отчета об оценке в Саморегулируемой организации оценщиков (СРО) (если требуется). На основе данной информации Заказчик сможет принять решение о целесообразности проведения процедуры изменения кадастровой стоимости.
2 ЭТАП - Оценка объекта капитального строительства.
На втором этапе выясняются и согласовываются с Заказчиком все исходные условия выполнения оценочных работ. Оценка для целей оспаривания результатов кадастровой оценки имеет ряд специфических особенностей, поэтому Заказчику разъясняются все нюансы проведения работ по оценке ОКС и все возможные дополнительные сложности решения поставленных задач. После согласования всех рабочих моментов заключается договор на оценку объекта недвижимости. Работа проводится в течение 5-10 рабочих дней.
3 ЭТАП - Экспертиза отчёта об оценке в Саморегулируемой организации оценщиков (СРО) (если требуется).
После подготовки отчета об оценке ОКС необходимо получить положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Компания «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» полностью сопровождает процедуру экспертизы отчета в СРО. Наличие большого опыта работы с экспертами СРО позволяет получить положительное экспертное заключение в кратчайшие сроки. Экспертиза проводится в течение 5-10 рабочих дней.
4 ЭТАП - Сбор пакета документов и обращение в комиссию или суд
По истечении 10-20 рабочих дней Заказчику передаются отчет об оценке объекта капитального строительства и положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ. Подготовив все необходимые документы, можно подавать заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Процедура пересмотра кадастровой стоимости достаточно трудоемка и требует специальных знаний. Компания «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» поможет решить поставленные задачи качественно и в кратчайший срок. Вам останется поставить лишь подпись.
5 ЭТАП - Принятие решения в комиссии или суде.
Комиссия и суд рассматривают поступившее заявление и пакет документов. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия или суд принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Срок рассмотрения заявления в суде от 2 месяцев.
6 ЭТАП - Внесение изменений в кадастр
В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), и орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации) копию указанного решения.
В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
ДАТА ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ НОВОЙ (ИЗМЕНЕННОЙ) КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ!!!
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных статьей 24.2 ФЗ №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":
В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Компания ООО «Экспертно-аналитический центр «БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ» предлагает партнерство собственникам недвижимости и юридическим компаниям в области оценки рыночной стоимости имущества для целей оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства (для снижения налога на имущество):
- стоимость оценки, включая стоимость экспертизы отчета в СРО от 25 000 руб.;
- средний срок выполнения работ по оценке и экспертизе отчета в СРО: 2 недели (максимальный срок: 2 недели оценка + 2 недели экспертиза СРО);
- бесплатно в течение 3-х дней выполняем предварительные расчеты рыночной стоимости и даем заключение о возможности снижения кадастровой стоимости (среднее снижение стоимости (налоговой базы) на рынке Владимирской области в 1,5-3 раза);
- предоставляем отчет и экспертное заключение СРО в печатном и электронном виде с ЭЦП (в соответствии с требованиями ФЗ, комиссии Управления Росреестра по Владимирской области, Арбитражного суда Владимирской области и судов общей юрисдикции).
У нас имеется большой опыт работы в этом направлении (более 100 отчетов по оспариванию кадастровой стоимости и положительных экспертных заключений СРО).
Возможно сотрудничество как в области оценки без юридического сопровождения в суде, так и с сопровождением в суде.
Наша оценочная компания, основанная в 2008 году, является крупнейшей в г.Владимире. Мы специализируемся на оценке имущества и бизнеса по всей территории РФ, выполняем судебную экономико-стоимостную (оценочную) экспертизу. Компанию представляют высококвалифицированные специалисты, которые гарантируют качество отчетов, необходимое для судебных споров.
Сотрудничая с нами, Вы сэкономите Ваши средства и время.
Чтобы заказать оценку недвижимости заполните форму заявки:
НАШИ КОНТАКТЫ:
ООО "ЭАЦ БИЗНЕС-ЭКСПЕРТ"
Адрес: г.Владимир, ул.Суздальская, 11 (бизнес-центр «Звездный дом»), левое крыло, 3 этаж, оф.29в
Тел. офис: 8 (4922) 46-23-82
Исполнительный директор, к.э.н., Есин Василий Викторович: 8 (920) 623-78-61
Почта: expert33@bk.ru
Сайт: www.expert33.ru
